전세는 금액보다 ‘안전성’이 우선이다 .
“전세는 금액보다 ‘안전성’이 우선입니다. 괜찮아 보이는 집보다, 안전이 보증되는 집을 고르는 것이 핵심입니다.”
전세 계약은 큰 금액이 한 번에 움직이는 만큼, 단순히 ‘집이 예쁘다’, ‘가격이 적당하다’로 결정해서는 안 됩니다. 좋은 전셋집을 고르려면 집의 조건보다 먼저 확인할 것이 ‘안전성’과 ‘법적 리스크’이며, 그다음이 주변 환경, 관리 상태, 생활 편의성입니다.
실제로 전세 사기 피해자 대부분은 집의 외관이나 가격 조건만 보고 계약했고, 등기부 등본, 건축물대장, 전입·확정일자 전략 등 기초 체크만 했어도 충분히 예방할 수 있었다는 점이 반복해 강조됩니다. 이번 글에서는 누구나 실전에서 바로 사용할 수 있는 ‘전셋집 체크리스트’를 안정성을 중심으로 정리합니다.
1. 등기부 등본 필수 확인 – 전세 사기 예방은 여기서 시작된다
등기부등본확인, 전세안전성, 근저당확인
전세집을 고를 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 집의 상태가 아니라 등기부 등본입니다. 등기부 등본을 보면 해당 주택의 소유자, 담보대출(근저당), 압류·가압류 여부가 한눈에 보입니다. 근저당이 전세보증금보다 많거나, 최근에 대출이 갑자기 늘어난 집이라면 위험 신호입니다.
✔ 등기부 등본에서 가장 중요한 4가지
- 소유자가 맞는지 (명의 일치 여부) - 근저당·가압류가 있는지 - 전세보증금보다 담보가 적은 지 - 집주인이 개인이 아닌 법인인지 (리스크 증가)
여기서 문제가 하나라도 보이면, 아무리 집이 좋아 보여도 과감히 패스하는 것이 안전합니다.
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2. 건축물대장·하자 점검 – 실제 구조와 위험 요소 확인
건축물대장조회, 하자점검, 전세집검수
건축물대장은 해당 집이 원래 어떤 구조로 지어졌는지 법적으로 확인할 수 있는 자료입니다. 다가구·다세대 주택의 경우 불법 증축, 불법 구조 변경이 많아 화재·누수·환기 문제 등으로 이어질 위험이 큽니다.
✔ 현장에서 꼭 확인할 것
- 환기 잘 되는지 / 곰팡이 흔적 있는지 - 층간소음·도로 소음 확인 - 누수 흔적(천장, 벽면, 창틀 주변) - 전기 용량 충분한지 (다세대는 부족한 경우 많음) - 화재경보기·소화기 정상 작동 여부
‘집이 새것처럼 깨끗하다’보다 더 중요한 것은 ‘구조적으로 안전하고 합법적으로 지어진 집인지’입니다.
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3. 계약 단계 체크 – 확정일자·전입신고·보증보험 반드시 적용
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좋은 전셋집을 골랐다면, 계약 과정에서도 안전장치를 빠짐없이 적용해야 합니다. 전세 사기 피해는 ‘계약서 작성 후 안전 조치를 미루는 경우’에 자주 발생합니다.
✔ 필수 3단계 안전장치
1) 전입신고 + 확정일자 → 전세보증금을 법적으로 보호받는 가장 기본 조치
2) 전세보증보험 가입 → 집주인이 보증금 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급
3) 계약 후 등기부 등본 재확인 → 계약 직후 근저당을 몰래 잡아버리는 악질 사례 예방
특히 전세보증보험은 선택이 아니라 ‘필수 보험’입니다. 보험 가입을 꺼리는 집주인이라면 그 자체가 위험 신호입니다.
결론 | 좋은 전셋집은 ‘조건 좋은 집’이 아니라 ‘리스크 없는 집’
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전세는 집 자체보다 ‘법적 리스크’와 ‘안전장치’가 훨씬 중요합니다. 좋은 전셋집을 고르는 핵심은 딱 세 가지로 요약할 수 있습니다.
1) 등기부 등본으로 위험 요소 먼저 제거 2) 집의 하자·구조적 안전성 꼼꼼히 확인 3) 계약 단계에서 안전장치 100% 적용
이 원칙만 지켜도 전세 사기를 예방하고 안전하고 스트레스 없는 주거 생활을 준비할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
A. 전세 사기 예방률이 가장 높은 안전장치이므로 필수입니다.
Q2. 근저당이 조금 있어도 괜찮나요?
A. 전세보증금보다 대출이 적다면 괜찮지만, 비율이 높으면 리스크가 큽니다.
Q3. 집주인이 계약서 작성 후 등기부 확인을 싫어한다면?
A. 매우 위험한 신호입니다. 즉시 계약을 재검토해야 합니다.
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